Belegging of projectontwikkeling

Twee broers vormen een maatschap die bedrijfspanden en woonruimte verhuurt. De broers kopen een perceel grond voor € 2.400.000 en willen hierop een bedrijfspand laten bouwen. Voor de begeleiding en advies bij de aankoop en ontwikkeling hebben ze een deskundig bedrijf ingeschakeld. Vormt het perceel grond na aankoop beleggingsvermogen in box 3 of resultaatvermogen in box 1?

Overwegingen van de rechter
De broers hebben het perceel aangekocht en vervolgens in maatschapsverband, onder meer door inschakeling van een deskundig bedrijf, een ontwikkelingsplan opgesteld dat voorzag in verbouwing en in een aanzienlijke nieuwbouw. Namens de maatschap is een taxatierapport opgesteld, een aanvraag voor een omgevingsvergunning bij de gemeente ingediend en een overeenkomst met de toekomstige huurder opgesteld. Deze werkzaamheden hebben betrekking op het creëren van nieuw vastgoed, zodat naar het oordeel van de rechter sprake is van projectontwikkeling.

De aard en omvang van de in het kader van de projectontwikkeling te verrichten werkzaamheden gaan normaal actief vermogensbeheer te buiten. Dat de broers niet specifieke eigen kennis en kunde, als bijvoorbeeld architect of bouwkundige, hebben ingezet, doet daaraan niet af, omdat de werkzaamheden en kennis van ingeschakelde derden aan de broers worden toegerekend. Bovendien hebben de broers zelf bemoeienis gehad met de projectontwikkeling en de contacten met de ingeschakelde derden onderhouden. De tekeningen van de verbouwing en nieuwbouw zijn ook aan de broers voorgelegd ter controle en voor overleg. Gelet hierop hebben de broers dus zelf ook enige arbeid verricht.

Volgens de rechter gaat ook het te verwachten rendement normaal actief vermogensbeheer (verpachten van het onbebouwde perceel) te buiten. Anders dan de Belastingdienst stelt, dient het rendement vóór de ontwikkeling te worden vergeleken met het te verwachten rendement daarna.

Oordeel van de rechter
De broers hebben gelijk. Het perceel behoort vanaf het moment van aankoop tot het resultaatsvermogen en dus niet tot de bezittingen in box 3.

Let op: In deze zaak oordeelt de rechter dat zowel de werkzaamheden als het verwachte rendement normaal vermogensbeheer te boven gaan. Tot bij de rechter bleef de Belastingdienst in deze zaak volhouden dat het perceel in box 3 thuishoorde. In het grensgebied tussen normaal vermogensbeheer en projectontwikkeling zijn de fiscale belangen groot. Vraag tijdig advies aan een van onze fiscalisten.