Koop woning voor vriendenprijs: startersvrijstelling?

Man en vrouw kopen van een kennis van een oom van de vrouw een huis voor € 395.000. Voor de financiering is de marktwaarde van de woning getaxeerd op € 430.000. De grens voor de startersvrijstelling overdrachtsbelasting is € 400.000. Is deze vrijstelling van toepassing? De Belastingdienst en de rechtbank menen van niet. Hoe oordeelt de rechter in hoger beroep?

Het gerechtshof stelt voorop dat sprake is van een transactie tussen onafhankelijke partijen en dat in het algemeen een tussen dergelijke partijen overeengekomen koopprijs niet afwijkt van de waarde in het economische verkeer van het verkochte goed.

De stelling van de Belastingdienst dat de verkoper een bekende van de vrouw is en dat daarmee sprake zou zijn van een transactie tussen niet onafhankelijke partijen waarbij de verkoper de vrouw heeft bevoordeeld door een lagere koopsom te bedingen dan de waarde in het economische verkeer, faalt.

De enkele omstandigheid dat de verkoper een kennis is van de oom van de vrouw, is onvoldoende voor het oordeel dat de overeengekomen prijs afwijkt van de waarde in het economische verkeer van het pand. Het is niet aannemelijk dat de verkoper een nichtje van een kennis samen met haar partner een voordeel heeft willen gunnen van € 35.000.

Dat bij de verkoop van het pand geen aan- en verkoopmakelaar is ingeschakeld en het pand niet via openbare bronnen is aangeboden, brengt niet mee dat het pand niet op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding is verkocht aan de meestbiedende gegadigde, zoals de Belastingdienst betoogt.

Dergelijke voorwaarden worden hieraan niet gesteld en ook overigens is het gerechtshof uit de gedingstukken en hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd niet gebleken dat de verkoop van het pand onder niet-marktconforme omstandigheden heeft plaatsgevonden.

Hierbij wordt mede in aanmerking genomen dat man en vrouw onweersproken hebben gesteld dat de verkoper vóór de verkoop een drietal makelaars heeft geraadpleegd, waarbij bedragen tussen de € 390.000 en € 420.000 zijn genoemd.

Het gerechtshof neemt hierbij mede in aanmerking dat het taxatierapport niet is opgesteld ten behoeve van de aankoop, maar met als doel het verkrijgen van de financiering. De taxateur is bovendien een vriendin van de familie. Het taxatierapport is om deze en de hiervoor vermelde redenen onbruikbaar om te dienen als maatstaf van heffing, laat staan om een tussen onafhankelijke partijen overeengekomen prijs te ontkrachten.

Oordeel gerechtshof in hoger beroep
De waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak en dus de maatstaf van heffing bedraagt € 395.000. Daarom is de startersvrijstelling van toepassing en dient het echtpaar € 8.600 overdrachtsbelasting terug te ontvangen. Het hoger beroep is dus gegrond.

Let op: Het valt (weer) op dat de Belastingdienst de nieuwe regels voor de overdrachtsbelasting bij woningen niet heel ruimhartig toepast. De rechtbank is hierin meegegaan, maar het gerechtshof in hoger beroep stelt toch de belastingplichtigen in het gelijk.